号称放开尺度最大的福建省级楼市松绑政策出台仅过去3天，湖南省住房和城乡建设厅发布“湘五条”，明确规定异地购房者可申请公积金贷款、住宅产业化建设项目受支持、资本金监管减半、将从政府回购普通商品房用作保障房源等，从五个方面促进湖南省房地产市场平稳健康发展。

  南都记者收集佛山、福建等多地放松限购后的楼市数据发现，短期内成交取得回暖。在湖南也有开发房地产项目的维森置业董事长张维伦接受南都记者采访时认为，需要从鼓励供应、保障市场刚需需求等角度，来推动去化加速和楼市健康发展。

  开发商暂无“勇气”涨价

  8月的楼市，“松绑”政策此起彼伏，已经呈现燎原之势。业内普遍预计，限购政策很快将在除一线城市外全面取消。

  8月11日晚，湖南省住建厅印发《湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》，明确规定将从政府回购普通商品房用作保 障房源、异地购房者可申请公积金贷款以及住宅产业化建设项目、资本金监管减半等，从五大方面促进湖南省房地产市场平稳健康发展。

  据湖南省住建厅相关负责人介绍，这次政策最大变化在于政府将一改新建保障房的方式，取而代之的是回购适当面积普通商品房，用作保障房源，从而打通市场库存房源与棚户区改造的安置需求。

  “行政政策的放松从鼓励供应、保障市场刚需需求等角度出发，这是可以预料的，”张维伦对南都记者表示，这些思路可能推动去化加速。

  湖南省官方数据显示，2014年至2017年，湖南省计划改造各类棚户区134 .19万户，其中城市棚户区改造107.76万户，国有工矿棚户区改造和国有垦区危房改造26.43万户。目前，湖南省城市棚户区改造涉及约450万人， 占该省城镇人口的13.4%。从政策目标看，新政将显著加速保障房市场供应。

  值得注意的是，南都记者在采访中发现，不少业内人士认为市场低迷的最主要原因并非限购，因为限购实施多年了，最近楼市才严重低迷。究其主要原因很可能是信贷政策。

  “放开限购对市场是有一定的积极影响的，不过主要是看房贷，而我个人对房贷保持乐观。”经纬房产研究总监瞿中奇接受南都记者采访时表示，最急迫 最有效的措施肯定是房贷，比如额度增加、放款时间缩短等等的措施也比较好。在其看来，虽然政策宽松了，不过开发商也不会因此乐观，目前主要任务是走量去库 存，暂时开发商还没“勇气”去涨价。

   密切观察放松限购的连锁反应

  观察各地的“松绑”不难发现，各地都提出了具体措施解决楼市库存高企的难题。在各种努力下，7月不少大型城市的库存环比增幅已经收窄。

  根据易居房地产研究院统计，截至7月底，35个城市新建商品住宅库存总量环比增长1 .4 %，同比增长22.8%。但值得注意的是，在此前46月份，35个城市库存环比增幅分别为2.7%、2.8%和2.8%，而7月份库存环比增幅有所收窄。

  “大致可以判断，当前全国一二线城市的成交量，在本轮房地产降温周期中，已基本见底，估计9、10月将有所反弹。但库存和去化周期，还将继续攀升一段时间。”易居研究员严跃进告诉南都记者。

  从楼市现状看，二、三线城市“求松绑”的冲动还未停止，库存多呈现波浪式的上升态势。易居统计还发现，对比一线城市，二线城市库存的环比和同比增幅更小。该机构认为，这和二线城市救市带来的成交反弹有一定关系，说明救市政策短期效应已经出现。

  中指院有关分析人士向南都记者表示，要密切观察各地放松限购产生的连锁反应和对一线的冲击。举例而言，在佛山限购松绑之后，需要认真观望广州楼市的连锁反应，很可能会出现佛山松绑后广州存货量较大的郊区会出台松绑政策。

  “地方政府救市是为了维持房地产稳定发展，增加税收同时要求房价不上涨，量升价不涨。实施起来比较困难，因此效果风险评估要谨慎，要平衡好，”经纬房产瞿中奇如是总结。

   地方政府忙松绑 银行反应冷淡

  部分城市启动了一轮限贷放松行动。南都记者粗略统计，已经包括有广西、浙江、四川、福建四省区与杭州、绍兴、包头等地均出台了相关政策，而在出 台限贷松绑政策的省市，大多提及房贷利率回归基准，或对购房者进行补贴等措施，以支持首套自住需求及部分改善需求入市。如四川的财政补贴、绍兴的二套房首 付比例不低于40%、福建省的二套房认房不认贷等。限贷放松俨然成为当前地方救市的一大利器。

  对于地方政府的新一轮救市举措，中山大学财税系主任林江教授认为，对土地财政依赖度较高的二、三线城市会更大程度地依赖救市政策来刺激房地产市场，一线城市会更加谨慎。

  以广州为例，林江认为，广州对于土地财政的依赖比较高，但广州不一定会有很大幅度的楼价下跌，2020年前放宽户籍制度，广东省内二三线城市的房产需求会升高，这反而会支撑广州、深圳等城市楼价。

  商业银行是否会按照政府建议落实与执行还有待观察，这也是救市效果能否达到预期的最大变数。不过，有银行个贷部负责人对南都记者表示，从目前来 看，银行对于地方政府的政策松绑反应冷淡。对风险控制、商业利益等多种因素的考虑，令信贷资源对房贷尤其是首套房贷难以实质性倾斜。银行对于房贷利率的定 价和额度倾向，主要是受市场因素的影响，而非政策，除非银行的监管部门银监会或者央行做出硬性的监管。但目前看可能性不不大。

  林江认为，地方政府是不太可能要求银行解除限贷或者降低房贷利率，地方政府更多的只能做到通过住房公积金贷款优惠的方式刺激购房。